从最初的遮遮掩掩到现在的公开直降，北京的开发商已经能够“坦然”面对自身项目的降价，不再为其项目的降价销售寻找太多的借口和理由了。因此可以说，北京楼市已迎来了普降阶段，区别只是下降幅度的不同。

　　本报记者针对活跃在北京楼市的约80个在售楼盘的调查显示，除星河湾、泛海国际居住区 (论坛 相册 户型 样板间 视频1 视频2)、美伦堡 (论坛 相册 户型 视频)等少数高端项目的售价略有上涨，少数项目价格保持不变之外，82%的被调查楼盘均出现了价格下降，其中更有38%的被调查楼盘下降的幅度超过15%。

　　多位开发商表示，目前促进销售的最好办法就是降价销售。“上半年，公司在制定促销方式的时候还是以送物业费、送家电之类的实物促销，现在已很难得到购房者的认可，我们只好直接降价销售。”东部某项目的开发商如是说。

　　更多的业内人士认为，随着年终的来临，加入降价销售行列的开发商会更多，降价幅度会进一步加大。有人甚至将奥运前的降价，视为北京楼市的首轮降价，年底则会出现第二轮降价的局面。不过，从十一期间北京多个楼盘的促销行动来看，10月份北京楼市俨然已经进入一个集中降价销售阶段，不少开发商也表示，已经做好了新一轮降价促销的心理准备。

　　至于对于将来房价的走势，多数开发商都表示很难看清楚，普遍的看法是：至少在2009年春节前不会有所好转。

　　调查1 降幅：最高降幅达30%

　　本报对80个在售楼盘的销售价格变化进行了调查整理，数据显示，除了部分楼盘微涨和保持价格不变外，有66个楼盘已经降价销售，降价楼盘占到调查楼盘数量的82%。

　　虽然多数楼盘一直在断断续续地降价促销，但出现大量项目降价、降幅较大的情况则是在奥运之后，尤其是9月份，传统“金九”转而成为北京楼盘大幅度降价的高潮阶段，部分楼盘借助十一黄金周开始进行大面积降价促销。“如果降价楼盘超过80%，完全可以定义为楼盘的普降行动。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)这样表示。

　　9月楼盘降价幅度开始加大，降幅超过15%的楼盘近四成，达到38%。此外，还有多个楼盘的降价幅度达30%，有近10%的楼盘的现在销售价格已经接近去年同期项目或区域的均价。其中，万象新天 (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2) (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2)9月团购起价8271元/平米，这个价格比6月份的13000元/平米的均价下降了30%，而该价格也基本接近该项目去年同期的售价。

　　调查同时显示，上半年降幅较大的主要是老盘后期，而一些纯新盘成为今年以来区域楼市降价的“急先锋”，带动整个区域楼盘价格的松动，这种情况在通州最为明显。

　　而且，目前开发商实际的降价幅度比对外公布的还要大。“现在开发商的价格制定比较模糊。有的毛坯送精装修，有的精装修改毛坯，甚至还能有一定的砍价空间。”预订了东四环外某项目的购房者告诉记者，十一期间他们看中该项目的160平米的房子，对外报价是18500元/平米，比之前的报价降了不少，但最后谈妥的价格则是16900元/平米。

　　调查2 类型：单价1.3万-1.8万楼盘“大降价”

　　降价楼盘也具有一定的共性。除了个别项目是开发商出于自身资金回笼、上市公司业绩需求等方面的特定原因外，降价幅度比较大的楼盘主要集中在13000元—18000元/平米之间的项目，这属于北京楼市的中等价位。其中，精装修楼盘下降幅度比较大的集中在15000元—18000/平米之间，毛坯房则集中在13000元/平米左右。比如降价幅度超过10%的星河城 (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2)、万象新天 (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2) (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2)及远洋山水 (论坛 相册 户型 样板间 视频)等项目，都在这个价位区间。

　　北京欣原业地产机构总经理罗园分析，中等价位楼盘降价幅度比较大，主要是此类住宅的数量较多，竞争也比较激烈，在目前供大于求的局面下，此价格区间的楼盘想获得一定的销售量，必须通过降价来吸引购房者。相比之下，低价位和高价位的楼盘不太需要降价，因为低价的买家多，高价的买家较稳定。

　　此外，调查显示，今年上涨的楼盘主要集中在高价位的项目，其中，星河湾上涨超过了10%，美伦堡 (论坛 相册 户型 视频)和泛海国际居住区 (论坛 相册 户型 样板间 视频1 视频2)的上涨幅度则接近10%。有购房者表示，如果项目的定价没有泡沫，且具有良好的口碑和区域价值，这样的楼盘即使价格略微上涨，购房者还是能够认可的。

　　调查3 区域：燕郊通州立水桥率先“松动”

　　业内普遍认为，楼盘所在的区域交通便捷、居住氛围成熟，一般房价不会出现大幅度下跌。目前，燕郊楼市已经形成了普降局面，和该区域的区域价值关系非常密切。

　　“房价下降最初应该是从远郊区域开始。”杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)这样认为。按照杨少锋的观点，在楼市销售惨淡的时候，可以购买楼盘的数量增加，购房者也非常理性，不会出现跟风购买。楼盘能否卖得出去，靠的就是其综合性价比。在楼盘出现普降的局面下，远郊区域楼盘的价格优势不再明显，如果想卖得出去，就必须大幅度降价。

　　本报的调查数据也基本和杨少锋的判断吻合。本次调查中，中心城区降价的楼盘数量及幅度都比较小，二环里的多数楼盘能够保持价格不降，甚至还有个别楼盘出现了小幅上涨。此外，亚奥核心区域多数能够保持价格不变，而朝青板块的多个楼盘的价格均保持不变。

　　降价较明显的区域则主要是通州、立水桥及南四环周边区域。“距离核心城区越远价格越不稳定。尤其是交通和配套不发达的郊区，随着汽油价持续上涨等因素的制约，购买远郊区楼盘的购房者将会越来越谨慎。”罗园这样表示。

　　典型个盘

　　万象新天 (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2) (论坛 相册 户型 样板间 实景看房 视频1 视频2)　从13000元均价垂直下降

　　万象新天的最新一期罗兰大道 (论坛 相册 户型)的价格直到9月开盘时才最后公布。在9月份前，经历了周围楼盘打折促销的压力后，如远洋一方 (论坛 相册 户型 样板间 视频)给新老业主补齐装修费1500元/平米等，在记者以普通购房人身份咨询时，这个社区当时在售的房价已经在酝酿新的促销策略，对外报价是毛坯13000元/平米，但是推出的特价房已经在11000元/平米左右。

　　第四期罗兰大道的推出，直接将价格以团购的名义降到了8271元/平米，均价9050元/平米，成为北京降价明星楼盘，不过降价的效果也比较明显，9月11日新发证的70套住宅，截至10月9日，已经登记签约35套。从价格上看，拟售价格是12000元/平米，实际成交均价是8390元/平米，按此数据，下降的幅度约在30%。

　　对此，万象新天营销经理苑晗表示，项目此次推出的产品与之前的在很多方面是不同的。比如观景，之前销售的产品临近高尔夫球场，而现在销售的产品则在小区的另一端，观景效果没有那么好。同时，选择调整价格，也是一种和解的姿态，因为僵持中产生的市场内耗是巨大的，对购房人来说，持币待购时会担心自己错过最好的购房时机，开发商也不能有大量存货，要实现销售，减少不必要的成本，提高资金利用率。

　　政府声音

　　“楼盘普降是自我调整”

　　对于目前北京出现近百个楼盘价格齐降的情况，北京市建委一位不愿意透露姓名的负责人表示，这是房地产市场自我调整的结果，也是宏观调控的政策取得一定效果。一些楼盘的房价过高，偏离了消费者购买能力，那么就会在大市场当中慢慢进行自我调整，回到一个理性的位置。

　　这位负责人还透露，建委对眼前房地产市场的态度是：高端有市场，中端市场有支持，低端市场有保障。

　　旁观新盘

　　新盘低开拉低区域房价

　　老盘降价，新盘低开，是最近几个月楼市放量的特点。不过，今年新盘的低开入市与以往有所不同。4月，紫金新干线 (论坛 相册 户型 视频)以8300元/平米的价格低开入市，该价格比同区域在售的其他项目低20%左右；6月，银谷美泉均价13800元/平米开盘，虽然是毛坯房，但周边在售精装房均价都高于20000元/平米；7月底，位于二环内，菜市口路口以南的中信城 (论坛 相册 户型)，以均价18500元/平米的低价高调入市，而不远处的一个高档精装项目均价一直保持在40000元/平米。

　　低价入市带来的市场反响是巨大的，紫金新干线开盘当天就出现了排队购买的局面；银谷美泉首次推出的210套房短时间内就售出9成；中信城尚未正式开盘，首次推出的500多套房源，就订出了近一半。

　　“定价虽低，但仍有利润空间。”中信城的销售总监陆秋峰在开盘之初表示，虽然定价远低于区域内在售楼盘，但通过市场调查发现，这是购房人比较能接受的价格，而且算下来仍有利润空间。项目销售得不错，说明只要定价是合理的，达到购房人的心理预期，销售也是可以拉动的。

　　有业内人士指出，低开的新盘对周边项目是有很大影响的，在一定程度上将区域均价拉下来，也算是一种变相降价。

　　中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)华北区总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)认为，2008年，市场供求关系发生逆转，对于资金链紧张的开发商来说，现在最重要的就是准确判断消费者的心理定价，不要贪图利润，只要不亏本就尽快卖楼，收回资金。

　　购房者

　　越降越不着急买

　　●小张(望京某外企员工)

　　年初公司搬到了望京，经过半年的了解我觉得这里配套不错，所以打算在望京买一套房自住，可是7月初，我犹豫了。因为首开集团(企业专区,旗下楼盘)在望京的两个项目几乎同时调整了价格，其中首开#zhPoint#国风上观 (论坛 相册 户型)新开楼栋与之前推出的楼栋相比，均价下降3000元/平米；而首开#zhPoint#知语城 (论坛 相册 户型 样板间 视频)均价则下降了4000元/平米。我听说降价后马上去看了国风上观。令我疑惑的是，降价后的楼栋，无论从任何角度来说都不比之前的楼栋差，就白白降了3000块。

　　后来，我媳妇说咱也别着急，等奥运结束后再看看。结果这三个月，我们又转了几个楼盘的售楼处，有的项目甚至可以面谈折扣。所以我更不急着买房了。这买房跟买股票一样，买涨不买跌，我不能追跌。

　　降到实处就果断出手

　　●左女士(中信城购房者)

　　我家原本住在宣武区，搬迁后父母也总惦记搬回去。可是经过两个月的走访，我发现目前宣武的新盘均价都在25000元/平米以上，二手房均价也在20000元/平米以上，超过了我所能承受的范围。7月，我听说菜市口有新盘，均价在185000元/平米，当时就非常动心，尚未正式开盘我就去了售楼处。

　　由于对周边环境的熟悉，我选了一套满意的二居室之后，就交了订金，价格为17800元/平米，而且很快交了首付款，并办理了贷款。奥运后，我听说最先推出的两栋楼，已经没有好户型可选。九月底，我听销售人员说，中信城新入市的楼栋，均价已经上涨。

　　我一个在东部工作的朋友，一直关注朝阳北路的万象新天。他听说9月27日推出的新房均价仅为8271元/平米后，立即赶到售楼处，发现除观景和户型面积有差别外其他方面差别不大后就买了一套。要知道去年的均价为13000元/平米，前后相差36%呢！

　　业界视角

　　“第二轮降价的降幅会更深一成”

　　9月28日，中原地产华北区总经理李文杰在博客中提出，从9月底的“雷曼倒闭事件”开始，楼市进入第二轮降价期。他认为，奥运结束前后的楼市降价是不同的，奥运之前以及奥运期间，开发商还有所期待，认为会有政策的利好、金九银十等因素刺激楼市转暖，小部分开发商开始降价，但是降价幅度也比较温和，奥运期间的停滞也是开发商在等待和观望。奥运之后，美国的金融风波，雷曼倒闭等事件让开发商开始失去信心，此时的降价幅度更深、范围更广，可见开发商促进销售的决心更大更坚定。这时的降价幅度，相比上次平均更深一成。

　　李文杰认为，第二轮的降价期将会持续到今年底，到明年初开发商资金链稍有缓解后，降价的趋势会有所减缓。“减价只有一次机会，应该一次减到底。”

　　“这是个人观点，我不便发表评论。”记者采访了几位业内人士，他们都表示不好对此观点发表评论。