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北京商品房成交均价破2.1万

达夫 达夫(好居网用户) 4553天前 / 阅读 :

亚豪机构统计数据显示,北京商品住宅6月成交均价为21331元/平方米,这是今年以来首度冲破21000元/平方米大关。

中高端项目杀出重围

作为今年以来新房市场首次 “量价齐涨”的月份,6月以来,受到央行首次降息的影响,北京多区域房价跌幅放缓,止跌趋势明显,开发商及多数购房者重拾市场信心,在首套信贷优惠政策继续执行的情况下,住房刚性需求加速释放。

与此同时,6月的北京楼市呈现一个新的成交特征,即针对刚需的中低端项目成交相对减少,而针对改善型需求的中高端项目成交出现明显增长。记者由亚豪机构发来的数据报告了解到,6月单价位于10000元/平方米以下、10000-15000元/平方米、15000-20000元/平方米三个价格区间的成交占比都出现下滑。其中,单价10000-15000元/平方米区间的下滑最为明显,高达5个百分点。与此同时,单价在20000-30000元/平方米以及40000元/平方米以上价格区间的项目,成交占比均出现上涨,分别增加了6个百分点和2个百分点。

亚豪机构副总经理任启鑫在接受记者采访时认为,大量中低端刚需项目前期“以价换量”策略的成功,使得部分房企的资金链情况得到大大缓解,因此开始出现价格回调的现象。从入市项目定价策略来看,新老项目形成鲜明对比。在当月开盘的25个项目中,17个老项目后期中的9个出现了价格上涨,其中西山壹号院报价由45000元/平方米涨至48000元/平方米;鸿坤曦望山(楼盘资料) 6月开盘均价18500元/平方米,相比上次开盘每平方米上涨1000元/平方米;北京城建徜徉集(楼盘资料 业主论坛) 也由前期12900元/平方米的区域底价回涨至15000元/平方米。相比之下,当月开盘的8个纯新项目在定价上则保守得多,首开国风美仑(楼盘资料 业主论坛) 、华远铭悦园(楼盘资料)等新盘的入市价格均低于或持平于周边区域最低价格。

购房者结构悄然改变。部分项目的价格上涨,使得首置型刚需人群主动或被动地暂时放弃了置业计划,加上还有一部分首置刚需人群已在前期降价过程中成功置业,因此中低端住宅产品出现成交放缓的情况。与此同时,改善型需求人群入市量增加,加上中高端项目随行就市、降低预期售价,高性价比中高端项目的增加促使成交出现明显提升,这也是6月成交均价较高的原因所在。

政策走向引发竞猜

尽管中高端项目的热销在结构上拉高了全市成交均价,但涨价楼盘与跌价楼盘共存于市,房价实质性、全局性的反弹并未出现。关于近期新房成交价格小幅上涨,有业内专家认为,从统计角度考虑,交易均价出现环比3%左右的涨跌实属正常波动。链家地产市场研究部陈雪则表示,房价逐渐走出低谷的过程中,特别容易引起市场因担心未来房价上涨而跟风入市的现象,又反倒促使房价的再度上涨。如果全国成交量继续回升,底部价格将继续持续存在,并有回升的风险。从2011年调控以来的房价走势上看,已经实现房价由高位回落、低位维稳的过程。6月房价的上涨,是基于二季度以来成交量的持续高位,从量价关系上看,新房价格已经形成了一个隐形的底部,未来仍是以刚需为主导的市场,房价上涨趋势还并不清晰。

有关政策方面的动向一直众说纷纭。在亚豪机构副总经理任启鑫看来,近期金融方面的利好政策频现,业内预计7月将迎来年内第三次下调存准敏感时点,届时房地产市场的金融环境或将进一步好转,未来的政策调整方向将是以逐步放松为主。从具体市场来看,2012年以来,大量楼盘的深度降价已经获得相应回报,成交开始进入集中爆发期。基于对楼市政策环境触底的预期,预计近几个月成交将会呈现持续稳定增长态势。

然而,并非所有人对此都持乐观态度。陈雪就认为,鉴于当前市场成交继续明显增长,已经开始出现价格底部,预计未来一线城市出现政策微调的可能性微乎其微,另外,已经存在政策微调的城市,进一步深层放松政策被批准的可能性也开始降低。除去宏观经济利好之外,政策利好也基本出现了底部特征。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的预测则更为谨慎,他认为,在近期的利好消息带动下,短期内购房需求仍将保持当前热度,但由于限购政策不可能出现实质性松动,刚需实际数量依然有限,下半年部分月份或将出现需求不足的情况。由于针对首次改善类需求的相关微调政策还未明确,下半年楼市存在不确定性。