A_yurao(好居网用户) 3358天前 / 阅读 :
【好居网】在消费群体和消费习惯发生改变的今天,互联网新商业模式也在不断冲击传统家居建材卖场,建材卖场式微已成趋势,专业建材卖场目前都面临着转型之难。广东佛山瓷海国际不少商户就面临着留守还是撤退的选择。
逆市涨租,搬还是不搬?
“租金年年涨,每年一到这个时候就伤神。”梁生说,他做了6年陶瓷。最开始是在华夏陶瓷城,两年前因为之前那家铺子不租了,搬来瓷海国际,本想大干一场,“没想到市场变得这么差,房租也是很大的压力,四十多块一平米,一个月租金加上水电要五六千块,这对这样的小店来说,压力太大了。今年生意普遍不好做,租金上涨,实在难以承受。”
和梁生一样,众多瓷海国际的商户感叹:租金上涨速度太快,经营压力大。在瓷海国际租个门店要多少钱?目前瓷海国际门店按照每平方米每月的标准,租金在40-50元之间,一个100平米的小门店,如果位置稍好,每年仅租金一项就6万左右。有的门店已经贴上“旺铺转租”,一位商户说,租金年年涨,今天涨了25%还要多。“在这里赚钱太难了,我在犹豫要不要撤。”
瓷海国际一家商户反映,以前瓷海国际相比其他陶瓷市场优势在于价格、配套,现在租金又上涨,严重削弱了瓷海国际整体市场竞争能力。客户流失,市场萎缩。梁生经过几个月的思考,反复对比投入与收益,最终决定:不干了。
梁生年中时把转租的广告贴出去,到现在还没转租出去,“如果一直租不出去,就要支付违约金,押金都没了”,目前还有比他位置好的空铺,因而他对自己的商铺转出去不敢抱太大的信心,而对于违约金,他表示无可奈何,“那也没办法啊,靠在那里只会投入更多。”
继续“留守”的商户,很多人心情比较复杂。若是前几年行情好的时候,租金或许不会带来这么大的反应,但市场不好,很多问题就被放大了。涨价之后,我们二十多个商家建立一个群,每天都在讨论这件事。”瓷海国际一位商户张刚说道,原本每年上涨10%,但这次直接涨了25%以上,张刚觉得“过分”。
“签约的时候,一楼不到40块,按合约是一年涨10%,今年补签的时候也没有仔细看,但是后来发现涨幅居然高了25%,而二楼的价格从9元涨到12元,续签发现涨到17元,”对于一般的展厅,一月多出两三千,但对于面积大的展厅支出就不止多了几千了。
张刚认为,环境好的时候涨价情有可原,但是现在陶瓷业遭遇寒冬,这样的涨价无异于雪上加霜。“我这种四百平的展厅,一年房租总体增长26%,租金一年多了5万左右,附近五六百平方的展厅,还有这些相对小的,也是敢怒不敢言”。张刚记得第一批涨价潮是2014年底到期的商户,他们属于第二批,现在陆陆续续到第三批。
瓷海国际2008年成立,7年聚集了一定的人气。但由于行业遇冷,这两年的自然客流正在萎缩,今年尤其“可怜”,那些原本构成自然客流的外地的经销商、连锁店、建筑公司的采购,今年很难见到。
“13年以前一个星期有3-4位自然客户,14年开始萎缩,15年每月3-5位。”张刚说到,不过现在自然客流现在已经是无关痛痒,他说瓷海国际更像一个办公区。
张刚比较自信,经过几年的发展,他坦言,现在到店的,都是冲着品牌去的。搬不搬,没有太大影响,“就算把店搬到我家里,想来看的还是会来。”而且,张刚的仓库不在瓷海国际,就算是搬,也没有太大的成本考虑。
如果一年要20几万的房租,张刚认为不如直接搬到写字楼,“像对面绿岛湖电子产业园,虽然价格在35元,但政府有15元的补贴。”
自然客流的减少,有市场的不景气的原因,但张刚认为更重要的是由于资讯的便捷。经销商通过网络就能知道厂家新品,价格,没必要亲自跑到市场。
“进驻瓷海3年,一年比一年差”,张刚说到,以前信息交流还不像现在这样便捷,比方说海南的代理商,要找工地定下的一款砖,他们会带着样品到佛山每个市场、每个店来找,但现在客户要找砖,拍个照片发到微信群,大把人争相报价,就没有必要专门来佛山。
尴尬在于“不上不下”
“唯一能让客户来佛山的理由就是陶博会,因为厂家的代理权马上就到了,我要重新复签,才会有动力回来。”张刚认为,专业卖场展厅吸引客流的作用,现在越来越小了,在张刚看来,主要是消费群体已经发生了很大的变化。现在家装客户、工程小客户主要集中在80、90后,原来的60、70可能要货比三家,但这一群体的客户忙于工作,没有时间和精力去货比几家,在网上对比下价格,去最近的瓷砖店看产品,觉得差不多就订单了,或者网上下单,或者就近买。
“那些装修好的比较大的展厅都搬走了,”张刚说道,一个企业发展好的话,第三、第四年就会扩大规模,张刚原本计划将展厅形象升级,但遇到房租上扬,张刚无奈,“现在只能原地踏步,到了这个阶段不去做形象升级,那么离倒闭不远了”。
事实上,离开的商家也有难言之痛,一方面是之前的装修“武功全废”,另一方面,那些合同没到期就走的,押金就付之东流。还有就是,瓷海国际目前并不缺少客户,一批撤走,另外一批就会补上。
这些日子,“撤不撤”一直萦绕在张刚的心头。这两年整体市场不明朗,而且展厅也到了更新换代的时候,继续把钱投在瓷海国际,到底划算不划算?张刚现在还不确定。但另一方面,他表示自己还是不愿意离开的,如果瓷海国际管理方能够给出一定的留客方案,那肯定会好一点,如果商家还是对商户的心声不闻不理,甚至高高在上,“我们会用脚来投票,就是选择离开。”他说。
张刚2012年入驻瓷海国际,而这个抉择在当时的时代背景下似乎是注定的,“当时各个市场都是一铺难求,瓷海国际这边正好空出一间来。”从佛山整个陶瓷市场价格曲线来看,从季华七路到季华一路,东至西价格是斜坡下降的。最高是在意美家,70~80,1506租金在50多,再到瓷海国际,租金在40-50之间,再往西的陶瓷城、总部基地,价格就在20、30多,价格是一直往下走的。
目标上几大市场基本上都是一样的,打造佛山为国际知名的陶都,但张刚认为,地理位置决定了市场的高度,像中国陶瓷城定位就是市内大卖场,做的比较早,所以陶博会上,中国陶瓷城的展位,按照9㎡计算,每个展位基本在5-6万,但华夏的展位只在5000~6000之间,价格就决定了它的价值所在,中国陶瓷城的客源确实比较优质,国内外的商家找产品第一站,往往都是到中国陶瓷城。因而去年、前年的陶博会,中国陶瓷城门口一度存在业务员到中国陶瓷城“拉客”现象。
“但是瓷海国际的尴尬在于‘不上不下’。”张刚说到,如果找集散地,找厂家,很多客源直接到华夏,第二到总部基地,第三才回来瓷海国际。
“我当时选择瓷海国际也是因为这里贸易商很多”,张刚坦陈自己就是做贸易的,而且瓷海这边的只有30%是有厂家的企业,70%是属于贸易商。
对于张刚的这个观点,瓷海国际策划部经理蔡汉柯表达了不同看法,他连续说了两句不对,“其实这个比例应该是倒过来”,瓷海国际目前有600余家商户,覆盖全产业链,主要以厂家为主,有卫浴、有石材、有抛光砖、仿古砖、马赛克,还有一些色釉料。
从2008年7月成立至今,瓷海国际逐渐成为和中国陶瓷城、陶瓷总部基地等并驾齐驱的陶瓷专业市场。“要不是行业遇冷,就算是房租上涨这样的问题,也不会在商户们的心里被放大。”张刚表示,对于瓷海国际这几年的发展成果,张刚还是比较认可的,这也是他至今没做搬迁的原因之一,“管理方在这几年确实对市场的整体形象有规划,通过展会、广告投放来提升,沈阳也有一个瓷海国际,南北形成良性互动,就像刚刚结束的‘2015CCBA篮球赛’也是提升形式的一种形式。”
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被质疑市场定位不明晰
9月21日瓷海国际的下午,下着雨,本来就冷清的街道更是人丁稀少,没有因为“金九银十”热闹起来。孙琳(化名)悠闲地在展厅泡茶喝,标准的陶瓷人待客之道,即便是一个人,他也可以“自娱自乐”独品茶道。
展厅上下两层不算奢华,更多可以形容为精致,这样的格调与孙琳经营的产品调性相配。孙琳是瓷海国际的第一批商户,他至今仍然记得,是和物业同一天开张。那时候百废待兴,仓储、物流都没有,用张琳的话来说,别说来人了,连只鸟都没有。
“从这里离开很正常”,在孙琳(化名)看来,瓷海国际最重要的问题并非是房租,而在于“人”。作为瓷海国际最早一批的商户,孙琳对房租上涨并没有意见,他认为市场成熟自然会带动房租的上涨,而且他还享受早期市场带来的‘甜头’,像是刚入驻的时候免租,换门面的时候还给一个半月的免租,因此现在涨租可以理解,但让他无法忍受的是物业,“应该管的不管,不该管的瞎管”。
“往溶洲去的那条路都没有人看守的,小偷来了从那个路口就直接跑了。”孙琳认为他知道的几起店铺被盗是物业的疏漏造成的,而且丢失的东西非常贵重,“B区8座连着被偷6家,我一个朋友在那边,手提电脑丢了,什么资料都丢了。”
其实,物业是所有市场的难言之痛,正如有人的地方就有江湖,与商户最直接打交道的物业总是摩擦最多的地方。对于有商户反映的被盗问题,蔡汉柯表示,瓷海国际在物业服务上,今年下半年将会得到全面的提升。
蔡汉柯展示瓷海国际的APP,“有了这个很多问题就会制度化、标准化”。打开APP后,商家服务就有‘物业报修、投诉建议’等栏目,所有报修、进度都更加透明,甚至是服务态度也可以直接评论打分都通过APP来实现。“有时打电话进来效率没那么高,线上留言,有记录,做到什么程度都会有信息更新,来看服务有没有做到位,平台上随时都有监督,处理的进度,服务的态度,各方面的质量。”
不过,更让行业人士质疑的是,相对于其他陶瓷商贸圈,瓷海国际的定位并不清晰。沙岗做批发,中国陶瓷城外贸多,总部基地有比较高端的陶瓷总部,华夏陶瓷城也有企业的总部,但瓷海国际似乎还不是很明晰自己的定位。
对此,蔡汉柯提出自己的看法。“走进瓷海国际会明显感受到C区———艺术瓷砖精品街———的艺术气质,大批手工砖、艺术瓷砖的门店在这里集中,瓷海国际正在向艺术瓷砖慢慢定位。”蔡汉柯说。
之所以有这样的定位,蔡汉柯解释说,瓷海国际寻求‘错位发展’来打造生存空间,“高端的有了,更成熟的也有了,瓷海国际就选择了这条比较有特色的个性的发展之路。”
蔡汉柯坦言,前几年没有定位的时候,相对来说人气比较平,但目前,艺术瓷砖在瓷海已经有了一种集群效应,形成了气候,最直观的就是C区的车位已经不能满足客户的需要。
对于前段时间的“逆市涨租”导致商户纷纷出走,蔡汉柯表示,其实并没有传说的那样,这个事情后来很好的解决了。而且在他看来,瓷海国际在同行中租金比较合理,“均价只有30多块。”
对于一个大型市场来说,企业有进有出是正常的,蔡汉柯表示目前瓷海国际出租率在95%以上。但为什么会出现空铺,他解释称是企业租金、员工、支出存在收缩,因而回到厂里了,还有就是企业在重新装修、升级。“比如我在C区,可能都是一些小面积店铺,但是业务扩大,就可能多拿几个铺,如果今年业务量缩小,就可能让给其他的品牌。”
入驻哪里,关键看提供多少服务
走进瓷海国际,赫然在眼前出现的就是天悦荟KTV,对于一些初次到访的人,会有些不协调感,专业市场搞一个KTV干嘛?
蔡汉柯说,这是考虑到外地经销商过来接待的问题,做生意很多问题都是在酒桌上解决,像总部基地那边后面也是一些配套设施,现在在瓷海国际办公、吃喝玩乐就都可以解决了,在客户接待方面就是很好的配套服务。而对于未来服务升级,蔡汉柯比较有信心,“正逐渐跟周边形成一个良好的互动氛围,包含餐饮、酒店、物流、仓储、金融,形成一个一站式的综合体。”
瓷海国际对面的绿岛湖已经初见雏形,其中绿岛广场商业综合体包含商铺、写字楼、公寓,据了解,明年会引进中影电影院。蔡汉柯认为这些配套服务会和瓷海国际形成粘性,因为过了季华路的天桥到对面绿岛湖,就可以和朋友休闲、互通,高端客户来了,也会有更高端的洽谈环境。“届时,配套服务会形成共享,那边是生活区,我们是专业市场,会有相当人气的带动,比如说采购团,打个比方,对面要装修,而这边就是陶瓷市场,厂家直销的地方,无形中会形成一种氛围。”
不过,蔡汉柯也坦言,虽然在孵化阶段就已经把生活配套考虑进去,但是现在还远远不够,还要不断升级,把服务在硬件、软件还要不断的提升。
10月18日至21日佛山陶博会期间,瓷海国际同期举办“第12届中国艺术瓷砖节”。蔡汉柯介绍说,这个瓷砖节,每年两届,目前已经做了6年。参展的有瓷海国际的一些商户,也有外面的一些品牌,基本是以艺术瓷砖,马赛克、手工砖、背景墙这些小众化的产品。”
蔡汉柯认为,市场需要时间的沉淀,除了展会,瓷海国际CCBA篮球赛也是业界一件大事,“我们和这些企业沟通,他们是非常认可的,他们认为是一个非常不错的平台,你在上面拼,下面有公司的同事加油。”蔡汉柯说,个别企业的老板也会亲自参与到篮球赛中,团结协助的精神老板是最喜欢看的,这样一个活动形式,可以凝聚企业员工,在业务上去拼搏,就像出去培训,一个公司缺乏这种东西,效率可能就没那么高了。
虽然瓷海国际推出的App服务还在测试阶段,蔡汉柯对此还是很看好,“这仅是物业实现云服务,市场导视系统也全面升级。我们打算陶博会的时候推出使用”。蔡汉柯表示,想去哪里,只要扫一下二维码,输入地址就可以实现手机一键导航,还能链接到厂家的基本信息,比方说,输入金意陶,导航、产品类型、客户电话都一目了然,“接下来会直接到厂家的客服”蔡汉柯说到,届时客户就直接可以和厂家对话。
目前瓷海国际瓷海国际季华路沿线都是如金丝玉玛、金意陶等大品牌,再往里就是几百平到上千平的中小企业品牌。现在各个行业都在提互联网+,瓷海国际对面的绿岛湖电子产业园也引入了阿里巴巴,专业卖场的价值,不止一度遭到质疑。
对此,蔡汉柯认为,至少在两个方面,专业卖场的优势是不可撼动的。其一,线上虽然有很多很好的品牌,但是消费者还要去实体店去看下实物。其二,作为专业卖场的话,每天都有新的客流量产生,产生的效益远远大于家里面办公维护的那批客流量。卖场的集群效应,每天都有新的客户,在维护老客户不断有新客户,这才是不断循环迅猛发展的动力。
蔡汉柯举例说,金丝玉玛在瓷海国际从一个展厅拿到几个展厅,就见证了他的实力,还有场内很多企业,从100多平米扩大到一两千平方,为什么?因为老客户做大做强了,新客户也不但近来,见证他的实力。再者,这个厂家也需要一个专业市场来维护形象,如果企业在非常偏远的地方,作为一个采购商也会质疑厂家的实力。专业市场有他的优势,品牌、形象在推广,整个抱团方面、专业展位方面、团购方面,还有其它的一些服务,专业市场有其存在的价值。